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陈宝存:豪宅是未来城市发展趋势

       纵观全国市场,房地产市场化发展是在福利分房50年基础上开始的。实际上,商品房与保障房的特点决定:商品房应该满足的是城市改善性人口的居住。目前的保障性安居工程,已经很明显的把住房建设分出清晰的层次。也即是:棚改、旧改等等项目满足城市建设过程中拆迁人群的居住改善,限价房、经适房改善中等收入人群居住要求,公租廉租房,面对的是新增城市人口与城市低收入人群的住房要求。在目前的保障房供地超过70%的局面下,商品住宅用地的严峻局面将是未来几年的常态。

       而二三线城市的棚改旧改项目成为主流,二三线城市的商品房项目也很难避免配建部分保障房的命运,商品房部分的土地供应减少,土地成本提高也是规律。这样,二三线城市也将趋于豪宅化。这是无奈的市场转向,而走在市场前列的公司,才是有清晰眼光的。

       当然,做豪宅,必须有成熟的消费人群。豪宅的消费者,一定是富豪。盯准富豪的需求,满足他们的消费,才能在激烈的市场竞争中,利于不败之地。这也是商品房市场越来越豪宅化的另一原因。

       据2011年4月13日发布的《2011年胡润财富报告》显示,截至去年底,我国已有96万名千万富豪和6万名亿万富豪,分别比上年增长9.7%和9.1%,全国每1400人中就有1人是千万富豪。

       胡润团队分析,对于未来投资方向,大多数千万富豪都表示,房地产仍是首选。超过1/3的受访富豪选择了投资房地产,这一比例在过去三年都有所增长;选择投资股票的富豪只有25%,虽然比去年略有增加,但还没有达到3年前的33%。

       按中国社科院研究员牛凤瑞老师的理解:豪宅也是社会需求,随着社会的发展,一部分人先富起来,要满足他们的生活需求。而资源性建筑,是优质资源集中的利用,也就是说把有限的优质资源通过规划、设计、建设、管理能够达到一个社会效应,经济效益,生态效益最高,甚至更高的目的,这是资源建筑本来的含义。

       我们定义下的豪宅,现在一般理解为非别墅类豪宅与别墅两大类。而一线城市,豪宅项目,不论是市中心的别墅、花园洋房、高层建筑的大平层,还是郊区环境优美的山水间别墅,已经越来越普遍。高收入阶层对于豪宅的需求剧增是主因。还有一个原因主要是一线城市市中心土地奇缺,土地价格的暴涨,也使得通过拍卖拿到城市中心的土地,建设普通商品房无利可图,豪宅化日趋明显。

       楼市进入非理性调控的阶段,特别是一线城市的限购,一线城市的商品房销售逐渐向豪宅倾斜,也在情理之中。根据链家地产市场研究部统计,北京市2011年新开项目售价在千万以上的有11个,除了9月刚入市的京基嘉苑尚未在交易管理网上显示成交数据外,其余10个项目的平均签约率已达到46.7%,比500万-1000万之间的项目高出约16个百分点,销售金额共计97.5亿元。

       其中,保利东郡苑入市半月已售出36套,合计金额为3.7亿元,相当于郊区90平米以下刚需户型300套的销售总额,豪宅项目在短期内会回笼大额资金的机率较高。

       根据链家地产市场研究部对二季度以后入市项目的监测情况,豪宅项目有6个,成交均价低于3万且平均面积小于100平方米的普通商品住宅有33个。

       上海市场,9月6日德佑地产发布的监测数据显示,8月上海一手豪宅(单价5万元以上)成交面积为3万平方米;成交套数123套,均价6.92万元/平方米,当月,共成交了两套亿元别墅。

       上海的顶级豪宅市场表现也异常强劲。1-8月数据显示:在每平米价格10万元以上的顶级物业中,单住宅至今已成交96套,超过了2010年全年成交78套的记录。如果将商业地产项目囊括在内,成交套数就已经突破了百套大关。

        一线城市如此,二三线城市,也从来不缺高收入人群,而二三线城市豪宅的发展,由于房地产市场相对晚于一线城市,限制别墅项目立项的政策也始于2003年,别墅类项目在二三线城市一直奇缺。比如河北省的石家庄唐山两市,作为河北经济发展强市,却一直没有形成真正热销的豪宅市场。

       所以,我所在的中冶在08年7月份上市的梧桐大道项目,在逆势中创造出惊人的销售业绩,半年销售额达到5个亿。由于是低密度与高层并存,低密度的7层洋房售价,我们确定的是12000到13000元/平米。周边的普通住房当时售价5000元/平米。唐山消费者对于梧桐大道的追捧表现在:转让梧桐大道的房号也可获利6万元。

       对于极佳地理位置的城市豪宅,生态独享、便利的城市资源以及引领居住模式和生活方式诸多特点,都恰好符合了富裕阶层的"择宅"标准。目前一线城市开发商开始进驻二三线城市,这让二三线城市城市中心的整体商圈配套和人居环境有一个"质的飞跃",在大环境的影响下,二三线城市中心豪宅也自然成为富裕阶层争先抢夺的"资源"。而日益拥堵的二三线城市,郊区别墅项目,也逐渐成为第二豪华居所。

       二三线城市豪宅开发较好的例子,比较有代表性的星河湾,太原星河湾在调控政策严厉的2010年创造奇迹。数据显示,太原星河湾2010全年销售金额达60.84亿元,位列太原商品房销售金额排行榜榜首。排第二位的太原万达广场,2010年销售金额为18.05亿元。两项目均属豪宅。

       2010年7月31日开盘的太原星河湾,单个项目全年销售金额不仅在太原乃至全国都称得上首屈一指。数据显示,北京、上海、广州"2010年商品住宅销售金额前10名排行榜":北京市销售金额排名第一的新里西斯莱公馆,全年销售金额为53.04亿元;上海市销售金额排名第一的保利叶都,全年销售金额为38.24亿元;广州市销售金额排名第一的亚运城,全年销售金额为46.02亿元。三个一线城市的项目销售金额冠军都不及太原星河湾的60.84亿。

       而2010年,也是调控政策严控的第二个年份。年度出台了两大政策,4月17日的"国十条"与9月29日的"国五条"。

       而久未活跃的石家庄豪宅市场,今年三月份开盘的恒大华府当天到场购房者达五百组以上,置业顾问在紧张安排签单和手续流转,场面火爆。开盘当日销售额即突破7亿元。

       著名豪宅星河湾的脚步,从最初的京、沪、穗金三角,到华北、华东、华南三大区域公司,再到京津唐经济区、港澳珠三角经济区、长三角经济区、环渤海滨海经济圈和三晋经济区的5大重点区域。虽然鄂尔多斯星河湾销售受阻,但是,我认为他们对项目的整体趋势把握是合适的。

       二三线城市豪宅市场大势所趋,但是竞争也越来越激烈,但是,独创思维,准确的把握市场脉搏,还是会有丰厚的回报。

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